西安群光广场六年沉寂后重启，三大策略破解老城商业困局

引言部分：

18亿投资、两年辉煌、六年停摆，这样的商场故事你见过吗？西安群光广场刚刚宣布重启，成为钟楼商圈的新焦点。曾经的“最短命百货”，如今能否逆转颓势？这背后藏着什么玄机？

正文部分：

提起西安钟楼商圈，不少老市民会想起华侨商城的热闹和民生百货的繁华。可惜时代变迁，新旧更替之下，连耗资18亿打造的群光广场也难逃“短命”魔咒，两周年庆之后就悄然关门，一等就是整整六年。这不是简单的一家店铺兴衰，更像是整个城市商业格局变革中的一个缩影。

其实，群光广场的位置并不算差——东大街与南新街交汇处，旁边就是曾经名噪一时的炭市街水产市场。拆掉了历史悠久的华侨商城，用21万平米的新综合体填补空白，还融入了海陆丝绸之路元素，高层威尼斯小镇、负一层巨船这些设计，当初确实吸引了一波打卡热潮。“时尚”“网红”“新地标”口号喊得响亮，各种活动也在抖音刷屏，可惜好景不长。

2019年底暂停营业，说是要调整业态，但这一拖就拖到2024。一些独立门店还在苦撑，大多数空间却成了冷清角落。不只是群光一家遇冷，其实整个钟楼商圈都陷入低迷，而外围荟聚、万象城等新型购物中心不断抢走客流，让消费版图彻底洗牌。

那么问题来了：为什么投入巨大、人气鼎盛的新型百货还是难以持久？这里面有几个关键误区值得大家警醒：

认知误区揭示：“只要砸钱升级，就能拯救传统商圈。”实际上，无论装修多豪华，如果没有产业链联动和持续内容创新，仅靠硬件很难抵御外部竞争。例如深圳益田假日广场通过定期主题展览和跨界合作，把消费体验做成IP，每月都有话题。而单纯依赖品牌招商或促销活动，很快就会被同质化淹没。

信息增量分析：从全国范围看，“老城区+文旅+商务办公”的复合模式正在成为破局利器。比如南京德基广场将写字楼与高端零售结合，引进艺术展览；成都远洋太古里则主打开放式步行街，将文创集市和餐饮深度融合。据中国连锁经营协会数据，截至2023年底，全国主要城市核心区存量商业物业中，有超过40%已开始尝试混合业态改造，而成功率最高的是那些能够承载多元需求（如住宿、会议、娱乐）的项目。此外，据CBRE最新报告显示，多功能空间平均租金回报率比单一零售提升约25%。

政策解读板块：

| 政策条款 | 旧方案（2017-2019） | 新方案（2024） |

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| 商业定位 | 百货为主 | 酒店集群+文旅+特色街区 |

| 空间利用方式 | 单一购物/娱乐 | 多元组合/商务办公/住宿 |

| 政府支持力度 | 基础设施建设 | 引导企业总部及数字经济产业入驻 |

券商观点分歧：

- 中信证券认为：“老城区应加速闲置资产盘活，通过政策鼓励复合业态。”

- 中金公司则强调：“需警惕过度同质化，应注重本地文化特色植入。”

- 国泰君安建议：“适当降低租金门槛，引导初创企业进驻，实现区域活力再造。”

三项可操作建议：

1. 投资者可以关注拥有成熟运营经验且具备多元改造能力的小规模地产运营公司，如陕西质凡这类“轻资产运营”模式，相较于大型开发集团更灵活，也易于实现快速调整。

2. 针对家庭型消费人群，可以优先选择位于核心景点附近、多功能布局明显的新开综合体物业，无论自用还是出租，都具备抗周期风险。

3. 企业主若考虑办公选址，可优先考察正在进行商务化转型试点区域，如解放路片区，通过政府支持享受租金优惠，同时便于招募人才与拓展业务网络。

模拟收益验证：假设投资者以每平方米2万元购入混合用途物业，在当前租赁市场下平均回报率达6%，远高于传统单一零售物管项目（约4%）。阅读本文，有望规避盲目跟风传统百货投资导致资金沉淀风险，把握住都市更新带来的结构性机会。

结语部分：

那么最后小编想问：你觉得花18亿打造的大型综合体，是继续追求奢华装修重要，还是应该把更多心思放在内容创新和产业联动上？如果让你来操盘，会怎么破解这个困局呢？对此你怎么看？

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